Vježba 1

Izračunajmo bruto multiplikator zakupnine u tabeli 1.

Tabela 1 - Obračun bruto množitelja rente

Vrijednost nekretnine jednaka je umnošku zakupnine nekretnine koja se procjenjuje i bruto množitelja zakupnine:

Trošak imovine, izračunat na osnovu prosječne vrijednosti bruto množitelja zakupa, iznosio je 1.977.850 rubalja, a na osnovu srednje vrijednosti - 1.925.000 rubalja. Prosječno dobijene vrijednosti tržišne vrijednosti objekta:

Zadatak 2

Izračunajmo procenat amortizacije zgrade kao odnos njene efektivne starosti i njenog ekonomskog veka:

Izračunavamo trošak zgrade kao razliku između ukupnih troškova reprodukcije i količine habanja:

Cijena nekretnine bit će jednaka zbroju cijene zgrade i cijene zemljišta:

Tako je iznos amortizacije iznosio 2593,75 hiljada rubalja, trošak zgrade 1556,25 hiljada rubalja, a vrednost nekretnina 3056,25 hiljada rubalja.

Zadatak 3

Izračunajmo prihod od izdavanja stambenog kompleksa u tabeli 2.

Tabela 2 - Obračun prihoda od davanja u zakup nekretnina

Indeks		Značenje
Broj stanova u stambenom kompleksu
Mjesečna najamnina za jedan stan, rub.
Potencijalni bruto prihod, hiljada rubalja.
Faktor opterećenja
Stopa naplate
Stvarni bruto prihod, hiljada rubalja.
Troškovi za menadžera, hiljada rubalja.
Fiksni troškovi, hiljada rubalja.
Varijabilni troškovi, hiljada rubalja.
Doprinosi u rezervu za zamjenu, hiljada rubalja.
Ukupni troškovi
Neto poslovni prihod, hiljada rubalja.

Potencijalni godišnji bruto prihod jednak je broju jedinica pomnoženim sa mjesečnom stopom zakupa i brojem mjeseci.

Faktor opterećenja određuje se formulom:

gdje je udio stanova u kojima je došlo do promjene stanara u toku godine;

Vremenski period za pronalaženje novih stanara;

Broj perioda najma godišnje.

Koeficijent naplate utvrđuje se na osnovu procenta loših potraživanja.

Stvarni bruto prihod izračunavamo kao proizvod potencijalnog bruto prihoda po faktorima opterećenja i naplate.

Zatim ćemo odrediti iznos operativnih troškova za iznajmljivanje stambenog kompleksa. Trošak plaćanja upravnika sastoji se od zakupnine stana koji koristi i visine naknade. Mjesečne troškove menadžera množimo sa 12 da bismo dobili iznos godišnjih troškova.

Iznos varijabilnih troškova utvrđuje se na osnovu broja stanova, faktora opterećenja i iznosa varijabilnih troškova za svaki nastanjeni stan. hipoteka ekonomska amortizacija rente

Doprinose u zamjensku rezervu obračunavamo kao 3% stvarnog bruto prihoda.

Zatim utvrđujemo ukupan iznos rashoda i neto poslovni prihod (jednak je razlici između stvarnog bruto prihoda i iznosa rashoda).

S obzirom da se planira privlačenje kredita za kupovinu stambenog kompleksa, izračunat ćemo koeficijent kapitalizacije metodom investicijske grupe. Za to koristimo sljedeću formulu:

gdje je ukupni koeficijent kapitalizacije;

Omjer hipotekarnog duga;

Hipotekarna konstanta;

Stopa povrata na kapital.

Hipotekarna konstanta se utvrđuje iz tabele sa šest funkcija složene kamate kao doprinosa deprecijaciji novčane jedinice.

Procijenjenu vrijednost nekretnine definiramo kao omjer neto poslovnog prihoda i omjera kapitalizacije:

Potencijalni bruto prihod od najma nekretnina je

28800 hiljada rubalja. godišnje, stvarni bruto prihod 27701,8 hiljada rubalja, neto poslovni prihod - 19655,9 hiljada rubalja. Koeficijent kapitalizacije je 23,92%, a procijenjena vrijednost stambenog kompleksa je 82.173,5 hiljada rubalja.

U masovnoj procjeni vrijednosti, kao i individualnoj, koriste se tri metode, zasnovane na tri različita pristupa vrednovanju nekretnina: metodu poređenja prodaje, metodom zamjenske cijene i metodom prihoda. Metoda poređenja prodaje Metoda poređenja prodaje modelira ponašanje tržišta upoređujući nekretnine koje se procjenjuju sa sličnim nekretninama koje su nedavno prodane. Prilikom vrednovanja ovom metodom, pretpostavlja se apsolutno vlasništvo. Za metodu poređenja prodaje, model vrednovanja ima sledeći opšti oblik: V = f (X 1 ,X 2 ,...,X n), gde je V procena tržišne vrednosti (X 1 ...X n ) - karakteristike nekretnine (na primjer - površina zgrade, vrsta zidova itd.) Postoji tradicionalniji oblik predstavljanja modela metode poređenja prodaje, koji se, korištenjem tehnika masovne procjene, može automatizirano i kalibrirano na tržišnim podacima: V = S c + ADJ c, gdje je V trošak tržišne procjene S c - cijena uporednog objekta ADJ c - ukupno prilagođavanje uzimajući u obzir razlike između objekta poređenja i procijenjenog objekta . Za izvođenje kompjuterske analize pretpostavlja se da postoji reprezentativna baza podataka, čiji broj zapisa bi trebao biti veći od broja značajnih faktora za približno red veličine. U principu, informacije se inicijalno prikupljaju o maksimalnom broju parametara objekta. Zatim se odabiru oni parametri za koje je uzorak dovoljno reprezentativan i koji su značajni u modelu. Nakon formiranja baze podataka i kreiranja varijabli od značajnih faktora, odabire se tip modela (o njemu ćemo govoriti u nastavku). Sljedeći korak je kalibracija modela; ovdje se koristi nekoliko tehnika:

1. Analiza uparene prodaje
2. Višestruka regresiona analiza
3. Adaptivna metoda procjene (postupak povratne informacije)

Važan dio metode poređenja prodaje je utvrđivanje izmjena, koje se općenito mogu grupisati (bez uzimanja u obzir procjene vrijednosti zemljišta) u tri tipa:

• prilagođavanja karakteristika zgrade (ovo uključuje habanje)
• korekcije položaja
• izmjene uslova transakcije (od kojih je najvažnije vremensko usklađivanje).

U ovoj fazi dobijamo matematički izraz za vrijednost objekta u zavisnosti od niza faktora (predstavljenih skupom varijabli). Rezultat nije a priori (posebno što se tiče kvantitativnih vrijednosti korekcija) i zahtijeva kritički pristup. Metod prihoda Metod prihoda zasniva se na određivanju vrijednosti nekretnine u zavisnosti od očekivanog prihoda od njenog poslovanja i kapitalizacije. Stoga je ova metoda primjenjiva na vrednovanje imovine koja donosi prihod. Metod prihoda zasniva se na pretpostavci da trošak objekta direktno zavisi od veličine, trajanja i stepena pouzdanosti prihoda od rada objekta. Metoda dohotka zasniva se na pretpostavci da budući prihod vrijedi manje od jednakog iznosa novca koji je trenutno na raspolaganju. Obim ove „vremenske preferencije“ može se posmatrati kao funkcija četiri faktora: uočenog pada kupovne moći (inflacije), pada likvidnosti cilja, troškova upravljanja kapitalom ili kreditom i rizika. Na osnovu analize ovih faktora utvrđuje se stopa kapitalizacije. U masovnoj procjeni vrijednosti za ovu metodu kreira se baza podataka sa potrebnim informacijama o objektima nekretnina. Slično metodi poređenja prodaje, odabire se i kalibrira tip modela. Međutim, konačni rezultat, ovisno o zadatku, može biti stopa kapitalizacije i cijena objekata i njihov mogući prihod. Metoda troškova Metod troška primjenjuje se samo na izgrađeno zemljište (ili druga poboljšanja). Odmah napominjemo da se ovim pristupom cijena zemljišta procjenjuje poređenjem prodaje. Metod troška zasniva se na principu supstitucije, prema kojem je trošak imovine jednak trošku sticanja imovine ekvivalentne korisnosti. Zemljište se ocjenjuje kao raspoloživo za razvoj u skladu sa najefikasnijim korištenjem. Nadalje, budući da tržišna vrijednost uzima u obzir trenutno stanje zgrade i druge uslove, da bi se to odredilo, akumulirana amortizacija, koja izražava gubitak korisnosti procijenjenog objekta, oduzima se od punog troška zamjene (troška zamjene).

Metoda poređenja prodaje. Ova metoda se zasniva na poređenju i analizi informacija o prodaji sličnih nekretnina, obično u posljednjih 3-6 mjeseci. Osnovni princip metode uporedne prodaje je princip supstitucije, koji kaže da ako postoji više nekretnina na tržištu, racionalni investitor neće platiti više za datu nekretninu od cijene nekretnine slične korisnosti.

Korisnost se podrazumijeva kao skup karakteristika objekta koje određuju namjenu, mogućnost i metode njegove upotrebe, kao i veličinu i vrijeme prihoda koji se dobije kao rezultat takvog korištenja. Ova metoda je objektivna samo ako postoji dovoljna količina uporedivih i pouzdanih informacija o nedavnim transakcijama.

Ova metoda zahtijeva bazu podataka o izvršenim transakcijama, uključujući informacije o uslovima i cijenama transakcija, prodavcima i kupcima. Procjenitelj mora utvrditi da li su kupac ili prodavac djelovali pod finansijskim pritiskom, da li su obje strane u transakciji bile nezavisne, da li su imale informacije tipične za tržište, da li su se ponašale ekonomski racionalno i da li je finansiranje bilo tipično za tržište. Da bi se identifikovala analiza transakcija izvršenih sa objektima uporedivim sa onim koji se vrednuju, potrebno je identifikovati tržišni segment za koji su ovi objekti tipični.

Metoda množitelja bruto rente. Bruto množitelj rente je omjer prodajne cijene i potencijalnog ili stvarnog bruto prihoda. Ova metoda se izvodi u tri faze:

1. Procjenjuje se tržišni prihod od zakupnine od imovine koja se procjenjuje.

2. Odnos prema prodajnoj cijeni bruto prihoda utvrđuje se na osnovu nedavnih tržišnih transakcija.

3. Vjerovatna vrijednost imovine koja se procjenjuje izračunava se množenjem tržišnog prihoda od zakupnine od imovine koja se procjenjuje sa bruto multiplikatorom zakupnine.

,

Gdje V- vjerovatna prodajna cijena procijenjenog objekta, D r - prihod od zakupnine procijenjenog objekta, VRM - bruto multiplikator zakupnine, C anal - prodajna cijena analoga, PVD anal - potencijalni bruto prihod analoga.

Primjer. Potrebno je procijeniti nekretninu sa PVD-om na 15.000 dolara. Banka podataka sadrži sljedeće informacije o nedavno prodatim analozima (vidi tabelu ispod):

BRM (prosjek u odnosu na analoge) = (5 + 5,43 + 4,8) / 3 = 5.

V = 15000 ∙ 5 = $75000.

Bruto multiplikator zakupnine nije prilagođen za razlike koje postoje između procijenjenih i uporedivih nekretnina, jer se obračun GRM zasniva na stvarnim plaćanjima zakupnine i prodajnim cijenama, koje uzimaju u obzir već naznačene razlike.

Metoda množitelja bruto rente. (VRM)

Bruto množitelj zakupnine je pokazatelj koji odražava omjer prodajne cijene i bruto prihoda od nekretnine. Ovaj indikator se izračunava za slične objekte nekretnina i koristi se kao množitelj adekvatnog pokazatelja nekretnine koja se procjenjuje.

Faze procjene vrijednosti nekretnina korištenjem bruto množitelja najma:

1. Procjenjuje se bruto prihod procijenjenog objekta, potencijalni ili stvarni;

2. Odabrana su najmanje tri analoga nekretnine koja se procjenjuje, za koje postoje pouzdani podaci o prodajnoj cijeni i visini potencijalnog ili stvarnog prihoda;

3. Izvršena su neophodna prilagođavanja kako bi se povećala uporedivost analoga sa objektom koji se ocenjuje;

4. Za svaki analog se izračunava bruto množitelj zakupnine;

5. Konačni VRM se određuje kao aritmetički prosjek izračunatog VRM za sve analoge;

6. Tržišna vrijednost procijenjenog objekta izračunava se kao proizvod prosječnog GRM i procijenjenog adekvatnog bruto prihoda procijenjenog objekta.

7. Vjerovatna tržišna vrijednost imovine koja se procjenjuje izračunava se pomoću formule:

Sn = PVDots (DVDots)xVRMSr (1)

gdje je CH procijenjena tržišna vrijednost imovine koja se procjenjuje; PVDots - potencijalni bruto prihod od procijenjenog objekta; DVDots - stvarni bruto prihod od procijenjenog objekta VRMsr - bruto množitelj zakupnine; Tsa - prodajna cijena slične nekretnine; ili po formuli:

Sn = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+...+Tsan/PVDan):n (2)

gdje je Tsa1 prodajna cijena prvog sličnog objekta; PVD1 - potencijalni bruto prihod od prvog sličnog objekta; Tan je prodajna cijena n-tog sličnog objekta; PVDan - potencijalni bruto prihod od n-tog sličnog objekta; n - broj sličnih objekata.

GRM se smatra tržišnom metodom za vrednovanje imovine koja stvara prihod

imovine, jer ovaj pokazatelj uzima u obzir prodajne cijene i bruto prihod od zakupa za objekte koji se prodaju na tržištu. Primjer: Procjenitelj mora utvrditi tržišnu vrijednost imovine čiji je potencijalni bruto prihod 30.000 hiljada rubalja. Baza podataka sadrži informacije o nedavno prodatim analozima.

Izračunavamo prosječni množitelj bruto zakupnine za analoge i njegovu prosječnu vrijednost: (105.000:35.000 + 96.000:28.000 + 110.000:31.000): 3 = 3.3257. GRM se ne prilagođava razlikama između predmetne i komparativne analogne kalkulacije. VRM se zasniva na stvarnim plaćanjima zakupnine i prodajnim cijenama, koje već uzimaju u obzir ove razlike. Tržišna vrijednost imovine koja se procjenjuje je 30.000 x 3.3257 = 99.770 (hiljada rubalja)

Bruto višestruki zakup ne bi trebao biti prilagođen za pogodnosti ili druge razlike koje postoje između uporedivih i predmetnih nekretnina. Obračun GRM-a je zasnovan na stvarnim plaćanjima zakupnine i prodajnim cijenama koje prevladavaju na tržištu. Ako postoje razlike u pogodnostima ili nivou usluga između uporedivih nekretnina i nekretnina koje se procjenjuju, pretpostavlja se da su te razlike već uračunate u prodajne cijene i cijene zakupa.

Metoda je prilično jednostavna, ali ima sljedeće nedostatke:

1. 1. Može se koristiti samo u uslovima razvijenog i aktivnog tržišta nekretnina, tj. Imovina koja se procjenjuje mora se nalaziti na tržištu na kojem se redovno prodaju i kupuju konkurentne nekretnine na osnovu prihoda koji ostvaruju.

2. 2. Ne uzima u potpunosti u obzir razliku u rizicima ili stopama prinosa na kapital između predmeta procjene i njegovog uporedivog partnera;

3. Takođe ne uzima u obzir vjerovatnu razliku u neto poslovnom prihodu upoređenih objekata.

Bruto množitelj rente - ovo je pokazatelj koji odražava odnos prodajne cijene i bruto prihoda imovine. Bruto množitelj zakupnine se koristi za nekretnine za koje se može pouzdano procijeniti potencijalni ili stvarni bruto prihod. Ovaj indikator se izračunava za slične objekte nekretnina i koristi se kao množitelj adekvatnog pokazatelja nekretnine koja se procjenjuje.

Bruto množitelj rente (GRM) ) je omjer prodajne cijene i potencijalnog bruto prihoda ili stvarnog prihoda.

VRM = ili VRM =

Vjerovatna tržišna vrijednost imovine koja se procjenjuje izračunava se pomoću formule:

Co = PVDots (DVDots) × VRMsr ili

Co = PVDots (DVDots) × (Tsa1 / PVD1 + … + Tsan / PVDp): n,

Co - procijenjena tržišna vrijednost imovine koja se procjenjuje;

PVP - potencijalni bruto prihod;

DVD - stvarni bruto prihod;

GRM - multiplikator bruto rente;

Tsa - prodajna cijena slične nekretnine;

Oc - objekt koji se procjenjuje;

a - slično svojstvo;

n je broj korištenih analoga.

Da biste koristili ovu metodu morate:

1) procenjuje tržišni bruto prihod koji ostvaruje objekat;

2) utvrđuje odnos bruto prihoda od imovine koja se vrednuje i prodajne cene za uporedivu prodaju analoga;

3) bruto prihod od vrednovanog objekta pomnoži sa prosečnom vrednošću GRM za analoge.

Primjer proračuna BRM

Metoda je prilično jednostavna, ali zahtijeva usklađenost s takvim uvjetima kao što su prisutnost razvijenog i aktivnog tržišta nekretnina, mogućnost dobivanja pouzdanih tržišnih i ekonomskih informacija. Nedostaci metode su nemogućnost postizanja potpune uporedivosti vrednovanog objekta i analoga, kao i uticaj operativnih troškova na tržišnu vrednost.

Ulogu GRM-a može obavljati opći koeficijent kapitalizacije (CCR).

Ukupna stopa kapitalizacije odnosi se na neto poslovni prihod imovine. Ukupan koeficijent kapitalizacije (TCR) određen je odnosom neto operativnog prihoda (NOI) uporedivog proizvoda i njegove cene.

OKK =

Izbor analoga uporedivih sa imovinom koja se vrednuje vrši se u odgovarajućem segmentu tržišta nekretnina; identifikacija objekata uključuje parametre kao što su nivo rizika, nivo prihoda, itd.

Vjerovatna prodajna cijena predmetne nekretnine biće određena formulom

Co = CHODots / OKKsr ili

Co = CHODots / (CHOD1/Ts1 + … + CHODn/Tsn) : n ,

Ko-procijenjena tržišna cijena objekta procjene;

NOR - neto poslovni prihod;

Tsa - cijena analoga;

Oc - objekt koji se procjenjuje; a - analogni;

n je broj analoga koji se koriste za evaluaciju.

Primjer izračunavanja OKC-a

Uslovi za primenu komparativnog pristupa:

1. Objekt ne smije biti jedinstven.

2. Informacije moraju biti sveobuhvatne, uključujući uslove transakcija.

3. Faktori koji utiču na cenu uporedivih analoga imovine koja se vrednuju moraju biti uporedivi.

Vrste podešavanja

Procentualna prilagođavanja unose se množenjem prodajne cijene analognog objekta ili njegove jedinice poređenja sa koeficijentom koji odražava stepen razlike u karakteristikama analognog objekta i objekta koji se vrednuje. Ako je cijenjeni predmet bolji od uporedivog analoga, tada se cijeni potonjeg dodaje rastući faktor; ako je lošiji, dodaje se opadajući faktor.

Usklađivanje troškova:

a) apsolutne korekcije, dodaju jedinici poređenja, menjaju cenu prodatog analognog objekta za određeni iznos, koji se procenjuje na razliku u karakteristikama analognog objekta i objekta koji se vrednuje. Pozitivno prilagođavanje se vrši ako je vrednovani objekt bolji od uporedivog analoga, negativno ako je lošiji;

b) monetarne korekcije, na cijenu prodatog analognog objekta u cjelini, mijenjaju je za određeni iznos, na koji se procjenjuju razlike u karakteristikama.

Kumulativna korekcija kamata određuju se množenjem svih pojedinačnih procentualnih prilagođavanja.

Izmjena u formi generalno grupisanje obično se koristi na razvijenom tržištu nekretnina gdje postoji veliki broj prodaja. Kumulativno prilagođavanje se vrši unutar identifikovane grupe uporedivih podataka.

Prednosti komparativnog pristupa:

1. Konačna cijena odražava mišljenje tipičnih prodavača i kupaca.

2. Prodajne cijene odražavaju promjene finansijskih uslova i inflacije.

3. Statički opravdano.

4. Prilagođavanja su napravljena za razlike između objekata koji se porede.

5. Prilično jednostavan za korištenje i daje pouzdane rezultate.

Nedostaci komparativnog pristupa:

1. Razlike u prodaji.

2. Poteškoće u prikupljanju informacija o praktičnim prodajnim cijenama.

3. Poteškoće u prikupljanju informacija o specifičnim uslovima transakcije.

4. Zavisnost od tržišne aktivnosti.

5. Zavisnost od stabilnosti tržišta.

6. Poteškoće u usaglašavanju podataka o značajno različitim prodajama.