A po zgjidhni një zyrë në Moskë? Hapi i parë- zgjidhni një qendër biznesi. Secila prej tyre ka një klasifikim të pranuar përgjithësisht - A, B, C, D. Në këtë artikull ne do t'ju ndihmojmë të kuptoni se ciliÇfarë kushtesh pune ofrojnë qendrat e biznesit të një klase apo një tjetër?
Qendrat e biznesit me kostot më të larta të qirasë janë të klasit "A". Kjo klasë përfshin vetëm ndërtesa të ndërtimeve të reja dhe, si rregull, në qendër të qytetit (me përjashtime të rralla).Në këtë klasë ka shumë pak qendra biznesi të vendosura në ndërtesa historike- për të marrë certifikimin me këtë kategori prestigjioze, një ndërtesë e vjetër duhet të jetë plotësishtrindërtojnë. Në fakt, rindërtoni atë.
Faktori kryesor në marrjen e klasës "A" janë komunikimet më të fundit, krejt të reja inxhinierike (sistemet e furnizimit me ujë, ngrohje dhe energji elektrike, ndriçimi i jashtëm dhe i brendshëm, kontrolli dhe ventilimi i klimës, rrjetet e komunikimit, etj.). Gjithashtu, një qendër biznesi e klasës “A” duhet të ketë 2 burime të pavarura të furnizimit me energji elektrike ose një furnizim shtesë të pandërprerë me energji elektrike në rast të ndërprerjes së energjisë. Menaxhimi i të gjitha sistemeve të shërbimeve është i centralizuar, disa funksione janë të automatizuara duke përdorur teknologji "të zgjuara". Ndërtesa e qendrave të biznesit të klasit A shërbehet nga ekipi i vet i specialistëve të operimit: elektricistë, hidraulikë dhe riparues.
Përfundimi në një qendër biznesi të klasës "A" mund të jetë vetëm në nivelin më të lartë - pa kompromise. Zgjidhje origjinale arkitekturore, materiale të shtrenjta përfundimi, dizajn ultra-modern i brendshëm i zonave të përbashkëta. Një kërkesë e detyrueshme është një nivel i lartë i dritës natyrale (dritare mur-mur). Gjithashtu - tavane të larta. Qendrat e biznesit të klasës "A" fillimisht nuk nënkuptojnë formatin e zyrave të gatshme - të gjitha ambientet janë "të përshtatura" në një plan urbanistik të hapur, kështu që zakonisht dekorimi i brendshëm i zyrave kryhet sipas urdhrave të qiramarrësve.
Certifikimi për klasën "A" supozon se mosha e funksionimit pas ndërtimit nuk është më shumë se 5 vjet - pas kësaj, qendra e biznesit duhet të përditësohet tërësisht në mënyrë që të vazhdojë me standardet ndërkombëtare që zhvillohen me shpejtësi. Prandaj, shumë qendra biznesi të klasës "A" kalojnë përfundimisht në kategorinë tjetër më të vjetër "B".
Infrastruktura e brendshme është shumë e zhvilluar - kafene dhe restorante, dyqane, banka dhe fqendra fitnesi, sallone bukurie dhe shumë më tepër. Klasa "A" është e fokusuar në biznesin ndërkombëtar, kështu që një tjetër veçori dalluese e këtyre qendrave të biznesit janë sallat e mëdha të konferencave të pajisura me teknologjinë më të fundit.
Nuk ka asnjëherë probleme me parkimin në një qendër biznesi të klasit A. Këtu kërkohet parkim nëntokësor, i cili diktohet nga gjeografia e vendndodhjes - vetëm qendra e qytetit, ku gjithmonë ka probleme me parkimin mbi tokë. Parkimi është projektuar në minimum 1 vend parkimi për 100 metra hapësirë zyre.
Siguria është gjithashtu e klasës "A". Të gjitha ambientet e përbashkëta janë nën mbikëqyrje video, ndërtesa dhe zona përreth janë nën siguri 24 orëshe, kontroll i detyrueshëm i automatizuar i hyrjes në territorin e qendrës së biznesit.
Vetëm kompanitë më të mëdha ndërkombëtare dhe ruse, me një fitim të qëndrueshëm vjetor, mund të përballojnë qiranë në qendrat e biznesit të kësaj klase. Shembuj të qendrave të tilla biznesi: Lotte Plaza në modë, Krylatsky Hills, ku ulen gjigantë të IT si Microsoft, Cisco dhe Intel, dhe, natyrisht, kullat rrokaqiejt në qytetin e Moskës.
Qendrat e biznesit të klasës "B" mund të vendosen në ndërtesa të vjetra të reja ose të rindërtuara dhe të ripajisura dhe pallate të lashta të Moskës, me komunikime inxhinierike me cilësi të lartë. Siç thamë edhe më lart, qendrat e biznesit të klasës “B” janë zyra të ish-klasit “A” pas 5 vitesh funksionimi. Prandaj, zyrat e kategorisë “B” janë afër ambienteve të klasës “A” në shumë karakteristika. Shpesh dallimet nuk janë thelbësore. Por për shkak të mungesës së klasës ndërkombëtare "A", e cila i jep një elitizëm qendrës së biznesit, qendrat e biznesit "B" janë shumë më të përballueshme për sa i përket tarifave të qirasë.
Kërkesat gjeografike - distanca në këmbë nga metroja dhe aksesi i mirë i transportit, vendndodhja afër autostradave kryesore të Moskës. Një atribut i detyrueshëm i qendrave të biznesit të klasës B është aksesi i përshtatshëm dhe parkimi i sigurt. Një opsion opsional është parkimi nëntokësor.
Projektimi dhe rinovimi i qendrave të biznesit të klasës B është modern, i përfunduar me materiale cilësore. Fasadat e ndërtesave shpesh nuk mbeten prapa klasës "A" në estetikë. Infrastruktura e zhvilluar - dyqane, shërbime të konsumatorit (për shembull, printime), kafene dhe komplekse restorantesh. Disa qendra biznesi të klasës B kanë qendra fitnesi.
Për të marrë certifikimin "B", një qendër biznesi duhet të sigurojë gjithashtu siguri të lartë për qiramarrësit, prandaj ka gjithmonë sisteme moderne të mbikëqyrjes video, siguri 24 orë dhe akses të kufizuar në ndërtesë.
Një qendër biznesi e klasit B është një standard komoditeti dhe standardi jetese për banorët modernë të kryeqytetit. Qiramarrësit tipikë në një qendër biznesi të kësaj klase janë biznese të mesme dhe të mëdha.
Kjo klasë qendrash biznesi përfshin, para së gjithash, ndërtesat e vjetra të epokës sovjetike. Më shpesh ato janë të vendosura në zona industriale të zonave të banuara - institute kërkimore, ndërtesa administrative, fabrika, etj. Prandaj fasada e paprezantueshme e ndërtesës, renovimet e vjetra në hapësirat e përbashkëta. Fotografia tipike janë korridoret e gjata gri me ndriçim të zbehtë dhe një numër i madh dyersh që çojnë në dhoma të vogla. Në vetë zyrat, riparimet janë minimale - nëse qiramarrësi dëshiron të punojë në kushte më të rehatshme, ai duhet të përfundojë punën e mbarimit vetë dhe me shpenzimet e tij.
Sistemet inxhinierike në qendrat e biznesit të klasës “C” janë të vjetruara. Përveç ujit dhe energjisë elektrike, programi minimal është ngrohja në sezonin e ftohtë (shpesh shumë e paqëndrueshme), ajrimi i përgjithshëm, aksesi në internet (jo gjithmonë, ndonjëherë vetë qiramarrësi duhet ta bëjë këtë). Më shumë opsione - në varësi të fatit tuaj. Në shumicën dërrmuese të rasteve, funksioni i ajrit të kondicionuar kryhet nga shfryrjet e vjetra të mira. Nëse nevojitet ajër i kondicionuar, qiramarrësi do të duhet ta paguajë atë nga xhepi i tij.
Infrastruktura është e kufizuar ose mungon plotësisht - këtu nuk do të gjeni kafene apo dyqane. Maksimumi është një mensë (më shpesh në një nga ndërtesat brenda një zone të madhe industriale). Sigurimi - roje në postbllokun.
Si rregull, qendrat e biznesit të kësaj klase janë të vendosura në zonat e banuara të qytetit dhe janë të largëta nga metroja - ju mund të arrini në to vetë vetëm me transport publik. Parkimi për pronarët e makinave është spontan, në oborret e afërta.
Realitetet e tregut të pasurive të paluajtshme të biznesit në Moskë janë të tilla që qendrat e biznesit të klasës "C" po bëhen zgjedhja e detyruar e bizneseve të vogla. Sepse këto janë qendrat e biznesit që ofrojnë çmime në rritje për kompanitë e vogla.
Cilat janë rrënjët e këtij problemi? Fakti është se pronarët e qendrave të biznesit të klasës"A" dhe "B" Si rregull, zyrat jepen me qira vetëm në zona të mëdha. Ata janë të interesuar të punojnë me qiramarrës të mëdhenj- 200, 300, 1000 metra katrorë, e kështu me radhë. Bizneset e vogla që kanë nevojë për zyra të vogla nën 100 metra katrorë thjesht nuk përshtaten në modelin e tyre të biznesit.
Këto janë ambiente që kanë nevojë për riparime të mëdha - ambiente të konvertuara në bodrum dhe gjysmë bodrum të transferuara në stokun e apartamenteve jo-rezidenciale. Pa siguri, me komunikime të rrënuara, pa internet - kushte spartane për qiramarrësit më të pakërkuar. Opsioni më i paprezantueshëm për qendrat e biznesit është për mikrobizneset me fonde minimale për qira.
Të mirat dhe të këqijat pranë klasës së qendrës së biznesit - "B+", "A-" - ky është një përcaktim se sa afër është qendra e biznesit me klasën fqinje. Kjo do të thotë, "B+" është një qendër biznesi që i bie paksa klasës "A".
“Delovoi” vendosi të korrigjojë padrejtësinë në tregun e pasurive të paluajtshme komerciale dhe t'u japë mundësi bizneseve të vogla të punojnë në kushte të mira. Ne blemë një sipërfaqe të madhe në tre qendra biznesi të klasës B+ në Moskë dhe e ndamë në zyra të vogla që u duhen bizneseve të vogla - nga 13 në 60 metra katrorë. Tani qendrat prestigjioze të biznesit me zyra komode janë në dispozicion edhe për kompanitë e vogla.
Kostoja e një vendi pune është nga 13,490 në 15,990 rubla në muaj. Në çmimin e qirasë tashmë përfshihen: Internet pa limit me shpejtësi të lartë, shërbime sekretarie, shërbime komunale, pastrim ditor, siguri.
Zgjidhni të punoni në një nga qendrat prestigjioze të biznesit të klasit B+:
Omega Plaza është një qendër biznesi e klasit ultramodern për ata që duan të jetojnë në ritmin e biznesit modern. Një ndërtesë me një brendshme unike - shatërvane ekskluzive, oxhak, llambadar Swarovski, ashensorë panoramikë dhe ekspozita arti. Infrastruktura e zhvilluar: klub fitnesi me pishinë, kafene komode dhe restorante në modë, degë bankash, shërbime konsumatore, dyqane dhe sallone bukurie.
Qiramarrësit tanë në Omega Plaza marrin ashensorin panoramik në katin e tyre çdo mëngjes dhe admirojnë llambadarët e kristaltë me kristale Swarovski.
“Arma” është ajo lagje biznesi në modë, e cila shquhet për çmimet e larta të qirave. Por jo në "Biznes". Në territorin e “Armës” ka një palestër, restorante dhe kafene, klube mode, si dhe parking të madh për mysafirë. Pranë Armës janë lagjet e artit Art Play dhe Winzavod. Një nga opsionet më të përballueshme në Qarkun Administrativ Qendror për bizneset e vogla.
Edhe bizneset e vogla tani mund të operojnë 3 minuta nga Unaza e Kopshtit në zonën e biznesit në modë Arma. "Alekseevskaya Tower" është një qendër moderne biznesi në veri të Moskës me një fasadë xhami të bukur që të kujton arkitekturën e rrokaqiejve. 18 zyra mbi tokë dhe 3 kate parkimi nëntokë, ashensorë inteligjentë me shpejtësi të lartë, sisteme moderne inxhinierike dhe komunikimi, infrastrukturë komode (dyqane, shërbime, kompleks restorantesh).
"Alekseevskaya Tower" është një nga qendrat më të mira të biznesit në veri të Moskës. Lista e re përbëhet nga 26 artikuj.
Forumi Kërkimor i Moskës njoftoi përditësimin e një numri pikash klasifikimi për ndërtesat e zyrave. Gjatë vitit, kompanitë e përfshira në Forum diskutuan kriteret për vlerësimin e ndërtesave të zyrave dhe përputhshmërinë e tyre me kërkesat moderne të tregut. Si rezultat, më shumë se 70% e pikave të klasifikimit u rishikuan në drejtim të shtrëngimit të kërkesave për objektet.
Le të kujtojmë se Klasifikimi i ndërtesave të zyrave u zhvillua nga Forumi Kërkimor i Moskës në 2003 dhe u finalizua në 2006.
Klasifikimi i përditësuar përbëhet nga 26 pika, të cilat grupojnë kërkesat në kategoritë kryesore: sistemet inxhinierike, tiparet e projektimit, vendndodhjen, parkimin, pronën, menaxhimin e ndërtesave dhe shërbimet e qiramarrësve. Një risi e rëndësishme ishte pika “Certifikimi” – përputhja e qendrave të biznesit me standardet ndërkombëtare të efikasitetit të energjisë, si BREEAM dhe LEED. Kjo pikë është ende në natyrë këshilluese, por tregon ndryshimet që po ndodhin në treg dhe rëndësinë në rritje të efiçencës mjedisore të ndërtesave.
Ndryshime të rëndësishme kanë ndikuar në artikullin "Parking". Në lidhje me ndryshimet e fundit në organizimin e hapësirave të parkimit në qytet, analistët e pesë kompanive kryesore ndërkombëtare kanë arritur në përfundimin se është e nevojshme të ndryshohen kërkesat e parkimit. Për qendrat e biznesit që ndodhen brenda Unazës së Kopshtit, treguesi për sigurimin e hapësirave të parkimit është bërë rekomandim: 1 vend parkimi për 100 m2. m siperfaqe me qera. Për objektet e klasës A dhe B+ të vendosura jashtë Unazës së Kopshtit, raporti i furnizimit është bërë një parametër i detyrueshëm:
Midis Unazës së Kopshtit dhe Unazës së Tretë të Transportit: jo më pak se 1/80;
Midis Unazës së Tretë të Transportit dhe Unazës së Moskës: jo më pak se 1/60;
Jashtë Unazës së Moskës: 1/30 - 1/40 ose më shumë.
Në përgjithësi, kërkesat për ndërtesat e klasifikuara janë bërë më të rrepta. Kështu, 7 kritere janë bërë të detyrueshme:
Disponueshmëria e një sistemi qendror të menaxhimit të ndërtesës (për klasën B+)
Disponueshmëria e sistemit të ngrohjes, ventilimit dhe ajrit të kondicionuar (për klasën B-)
Periudha e pritjes për ashensorët nuk është më shumë se 30 sekonda (për klasën A)
Lartësia minimale e tavanit "të pastër" 2,7 m (për klasën B+)
Thellësia e dyshemesë nga dritarja në "bërthamë" nuk duhet të kalojë 10 m (për klasën A)
Koeficienti i humbjes jo më shumë se 12% (për klasën B+)
Disponueshmëria e një zone pritjeje të organizuar në mënyrë efektive (për klasën A)
Sistemi i klasifikimit të ndërtesave të klasës B është rishikuar. Kriteret e vlerësimit të ndërtesës tani janë të detyrueshme dhe këshilluese në natyrë. Për të klasifikuar një ndërtesë si objekt i klasës B, duhet të plotësohen të 8 kriteret e detyrueshme për të siguruar punë të sigurt dhe mjaft komode për punonjësit e zyrës:
Disponueshmëria e sistemit të ngrohjes, ventilimit dhe ajrit të kondicionuar,
Sistemi modern i sigurisë nga zjarri,
Disponueshmëria e ashensorëve modernë për ndërtesa me 4 kate ose më shumë,
Disponueshmëria e një sistemi të mbikqyrjes video dhe kontrollit të hyrjes në ndërtesë,
Përdorimi i materialeve me cilësi të lartë gjatë dekorimit të ambienteve të përbashkëta dhe fasadave,
Disponueshmëria e parkimit të organizuar të mbrojtur,
Menaxhimi i organizuar i ndërtesave,
Disponueshmëria e infrastrukturës së brendshme, duke marrë parasysh infrastrukturën ekzistuese në afërsi të ndërtesës.
Tregu i pasurive të paluajtshme komerciale është i gjerë dhe për të marrë më lehtë dhe më shpejt informacion në lidhje me parametrat kryesorë, cilësinë dhe gjendjen e një ndërtese ose ambientesh, u krijua një klasifikim i pasurive të paluajtshme komerciale. Me ndihmën e këtij klasifikimi, qiramarrësit mund të vlerësojnë në mënyrë më profesionale ambientet dhe kërkesat e tyre për të, dhe zhvilluesit mund të marrin një përshkrim të cilësive të nevojshme të një ndërtese moderne zyre për zhvillimin e mëtejshëm të çdo objekti.
Fatkeqësisht, çdo klasifikim është i kushtëzuar dhe nuk zëvendëson nevojën për të marrë parasysh karakteristikat individuale të objektit dhe nuancat e tjera. Për më tepër, në mënyrë që caktimi i një prone të caktuar në klasën e duhur të ketë kuptim, pjesëmarrësit e tregut duhet të kuptojnë qartë se mbi çfarë baze dhe me çfarë parimi bëhet kjo.
Sigurisht, është e pamundur të sigurohet një qasje e unifikuar gjatë përpilimit të një klasifikimi, dhe për këtë arsye sekserët, zhvilluesit dhe konsulentët shpesh krijojnë klasifikimet e tyre për segmentet e tregut në të cilat veprojnë, ose përshtatin sistemet e standardeve perëndimore me kushtet ruse.
Pasuritë e paluajtshme mund të klasifikohen sipas kritereve të ndryshme: sipas qëllimit, sipas qëllimit të pronësisë, sipas shkallës së specializimit, sipas llojit të pasurisë, sipas shkallës së gatishmërisë për përdorim.
Pra, në vitet '90 të shekullit të kaluar, ekspertët propozuan të ashtuquajturin klasifikim "të zgjeruar" të pasurive të paluajtshme. Sipas tij u fut termi objekte artificiale. Është propozuar që këtu të përfshihen ndërtesa dhe struktura të veçanta:
Klasifikimi përgjithësisht i pranuar i pasurive të paluajtshme komerciale, të cilit pjesëmarrësit e tregut të pasurive të paluajtshme përpiqen t'i përmbahen, i ndan të gjitha ndërtesat dhe ambientet në segmente - pasuri të paluajtshme për zyra, shitje me pakicë dhe depo. Në secilin prej segmenteve dallohen klasa dhe madje nënklasa. Le të bëjmë një rezervë këtu: nuk ka pasur kurrë një kuptim të qartë të klasifikimit të objekteve.
Pasuritë e paluajtshme për zyra dominojnë strukturën e tregut të pasurive të paluajtshme komerciale. Për shembull, nëse marrim periudhën nga viti 2007 deri në vitin 2011, atëherë gjatë katër viteve ajo u ul me pothuajse 12 pikë përqindjeje, për shkak të një rritjeje më dinamike të ofertës së vendeve të shitjes me pakicë dhe magazina. Sipas ekspertëve, në 2012-2013. Vëllimi i ofertës së hapësirave për zyra, i cili ende nuk mbulon kërkesën, do të rritet me ritme në rritje, por jo aq dinamike sa dy segmentet e tjera të tregut.
Në vend të dytë në strukturën e tregut të pasurive të paluajtshme komerciale janë pasuritë e paluajtshme të magazinës. Pjesa e saj ka mbetur praktikisht e pandryshuar gjatë katër viteve.
Segmenti i pasurive të paluajtshme me pakicë është më dinamik në strukturën e tregut të pasurive të paluajtshme komerciale. Trendi kryesor i viteve 2007-2011 u bë decentralizimi i saj. Dinamika e lartë e rritjes së ofertës së kateve të tregtimit vjen si pasojë e kërkesës së lartë për hapësirë në qendrat tregtare, si dhe shkallës më të lartë të kapitalizimit krahasuar me segmentet e tjera të pasurive të paluajtshme komerciale.
Deri vonë, klasifikimi kryesor i hapësirave për zyra ishte ndarja e saj në tre (A, B, C) ose katër klasa (plus D).
Objektet e klasit "A" janë qendra moderne biznesi të ndërtuara sipas dizajnit të një arkitekti të famshëm nga një zhvillues me një reputacion të shkëlqyer dhe përvojë të caktuar në këtë fushë.
Lokalet në ndërtesa të tilla dallohen nga zgjidhjet optimale të planifikimit dhe përfundimet me cilësi të lartë. Vetë ndërtesa është e pajisur me sistemet më të fundit inxhinierike të gjitha çështjet që lidhen me funksionimin e saj zgjidhen nga një kompani profesionale e menaxhimit.
Një infrastrukturë e zhvilluar për qiramarrësit kërkon të paktën një vend parkimi për 60 m2. zona me qira.
Për një zyrë të klasit “B”, është e rëndësishme që ajo të jetë e rinovuar mirë, të ketë siguri 24 orëshe dhe kontroll të hyrjes në ambiente, si dhe që shërbimet e menaxhimit të objektit të funksionojnë siç duhet.
Klasa "C" bashkon ndërtesat e ish-instituteve kërkimore, hotelet, institucionet arsimore dhe objektet e tjera administrative, ambientet në katet përdhese dhe bodrumet e ndërtesave të banimit. Si rregull, qiramarrësit vendosin vetë të gjitha çështjet e përditshme, përfshirë ato që lidhen me sigurinë.
Caktimi i një klase në një qendër biznesi, e shënuar me kombinimin e simboleve "ABC", do të thotë që ky objekt sipas vendndodhjes i përket klasës "A", sipas llojit dhe nivelit teknik të ndërtesës - klasës "C", sipas nivelit e shoqërisë administruese – në klasën “B”, por në të njëjtën kohë klasa integrale e objektit është “C”.
Nëse ndërtesa nuk përputhet plotësisht me karakteristikat e specifikuara brenda secilës prej kategorive të një klase të caktuar, lejohet të shqyrtohet një alternativë ndaj avantazheve të ndërtesës dhe mundësisht t'i caktohet kësaj klase nëse vërtetohet ekuivalenca e mundshme e karakteristikave. .
Klasat e caktuara mund të ndryshojnë. Meqenëse qendrat e reja të zyrave të klasës "A" ndërtohen dhe qendrat ekzistuese të zyrave bëhen të vjetruara, atyre mund t'u caktohet një klasë më e ulët, për shembull, jo "B", por "C", ose, anasjelltas, ndërsa ndërtesa modernizohet, klasa e qendrës së biznesit mund të bëhet më e lartë.
Nëse, së bashku me "C", dallohet edhe klasa "D", atëherë ndryshimi kryesor midis tyre qëndron në cilësinë e ambienteve të përdorura për zyra, praninë e të paktën riparimeve kozmetike në to. Klasa "D" ndonjëherë përfshin të gjitha bodrumet e ndërtesave.
Në vitin 2011, kompanitë kryesore konsulente ruse njoftuan një sistem të ri standardesh për pasuritë e paluajtshme të zyrës. Në të njëjtën kohë, u mor parasysh vetëm hapësira e zyrës me cilësi të lartë, e ndarë në tre klasa: "A", "B", "B+".
Dallimi kryesor i klasifikimit të ri është në kriteret më të strukturuara të vlerësimit. Të gjithë parametrat ndahen në grupe, secila prej të cilave ka një grup të caktuar karakteristikash të detyrueshme dhe të dëshirueshme. Për shembull, për klasën A, objekti duhet të plotësojë kërkesat e mëposhtme:
Këtu mund të shtoni mundësinë e instalimit të një dyshemeje të ngritur të plotë, përfundimin me cilësi të lartë dhe të paraqitshme të zonave të përbashkëta, hollin e hyrjes dhe fasadën, vendndodhjen e mirë, mungesën e objekteve pranë që kanë një ndikim negativ në imazhin e tij, akses të përshtatshëm në ndërtesa dhe aksesueshmëria e saj e transportit, parkimi nëntokësor ose parkimi i mbuluar me shumë nivele në tokë me kalim të brendshëm në shtëpi.
Ndërtesat e klasës "B+" duhet të plotësojnë të paktën dhjetë të detyrueshme dhe tetë opsionale nga kërkesat e mësipërme, dhe për kategorinë "B" prania e gjashtë parametrave të detyrueshëm dhe tetë opsionale do të jetë e mjaftueshme.
Në segmentin e qendrave tregtare në Rusi, ende nuk është miratuar një klasifikim i unifikuar i përshtatur me kushtet ruse. Prandaj, analistët rusë preferojnë të përdorin klasifikimin evropian për të klasifikuar qendrat tregtare. Ky klasifikim bazohet në:
Në të gjitha rastet, lloji i qendrës tregtare dhe specializimi i saj përcaktohen nga përbërja e qiramarrësve dhe madhësia e zonës së tregtimit. Zhvillimi i zgjidhjeve arkitektonike dhe planifikuese, si dhe dhënia me qira e hapësirës së qendrës tregtare - brokerimi - kryhen në bazë të konceptit të qendrës tregtare. Koncepti i një qendre tregtare duhet të pasqyrojë:
Sipas klasifikimit evropian, ekzistojnë 4 lloje të qendrave tregtare:
Qendra Tregtare e Lagjes shet mallra të përditshme (ushqime, ilaçe, etj.) dhe ofron shërbime shtëpiake që nevojiten çdo ditë nga blerësit e zonës tregtare të qendrës.
Në qendrën tregtare të lagjes, "spiranca" është një supermarket, qiramarrës të tjerë të rëndësishëm në këtë qendër përfshijnë një farmaci dhe një dyqan. Shpesh qendrat që nuk përfshijnë një supermarket, por janë të ngjashme në sipërfaqe totale me qira me qendrat e mikrodistrikteve, quhen qendra tregtare të mikrodistrikteve. Sipërfaqja tipike për një qendër tregtare mikrodistrikti, ku paraqiten të gjitha funksionet e saj të qenësishme, është rreth 5000 m2, por në parim mund të variojë nga 3000 deri në 10000 m2.
Sipërfaqja tipike e shitjes me pakicë e një qendre tregtare rrethi është afërsisht 15,000 m2, por në përgjithësi mund të variojë nga 10,000 deri në 30,000 m2. Zakonisht u shërben komuniteteve brenda 10-20 minutash me makinë.
Sipërfaqja e qendrës rajonale është 40,000 metra katrorë. m, ndërsa mund të variojë nga 30 000 deri në 100 000 m2. Në mënyrë tipike, një qendër e tillë përfshin: një qendër tregtare, një galeri tregtare të brendshme me një klimë artificiale dhe mallra të modës. Numri i "spirancave" është dy ose më shumë - për 50-70% të zonës. Zona e mbulimit të një qendre të tillë tregtare është në intervalin 9-27 km.
Madhësia tipike e një qendre tregtare super rajonale është 80,000 m², por mund të variojë nga 50,000 në mbi 200,000 m². Një qendër e tillë është e ngjashme në madhësi me atë rajonale, por ka një gamë më të larmishme mallrash. Qiramarrësit kryesorë janë tre ose më shumë dyqane të linjës së plotë. Ato mund të zënë 50-70% të të gjithë hapësirës së dhënë me qira. Qendrat tregtare rajonale dhe super-rajonale tërheqin klientët sepse ofrojnë një gamë të gjerë mallrash dhe shërbimesh. Ata nuk ndryshojnë në funksionet e tyre, ndryshimi është vetëm në fuqinë e tërheqjes së klientëve.
Ka edhe lloje të qendrave tregtare. Ka shumë prej tyre: një qendër tregtare e specializuar (Qendra tregtare Spiciality), një qendër festivali (Qendra Festivali), një qendër energjie (Qendra e energjisë), një qendër Outlet, një qendër tregtare modës (Qendra e modës), një qendër zbritjeje (Off -Qendra e çmimeve), qendra tregtare dhe argëtuese (Shitje me pakicë – Qendër argëtimi) etj. Kjo do të thotë, emri i një qendre tregtare varet nga qëllimi i saj ose nga llojet e mallrave dhe shërbimeve që ofrohen në të. Në çdo rast, edhe nëse merren parasysh variacione të ndryshme, përbërja kryesore e qiramarrësve përcakton llojin e qendrës tregtare. Dimensionet e vetë ndërtesës dhe vendi në të cilin ndodhet, faqosja e qendrës tregtare përcaktojnë vetëm pjesërisht llojin e qendrës tregtare.
Për klasifikimin e ambienteve të magazinës sot përdoren kryesisht dy sisteme standarde.
E para propozon shpërndarjen e objekteve të pasurive të paluajtshme të magazinës në katër klasa "A", "B", "C", "D", dhe në kategoritë "A" dhe "B" ekzistojnë dy nënklasa (A dhe A+, B dhe B+ ) . Në përputhje me të dytën, dallohen gjithashtu katër klasa (A, B, C, D), por ka detajime të kujdesshme, si rezultat i të cilave kategoritë duken kështu: "A1", "A2", "B1", "B2", "C1", "C2", "D". Të dy sistemet bazohen në të njëjtat parime, që ndryshojnë vetëm në grupin e karakteristikave të nevojshme për të klasifikuar një objekt në një ose një nënklasë tjetër.
Në të dy klasifikimet, veçoria dalluese e magazinës së nivelit më të lartë është risia e ndërtimit të godinës. Vendndodhja, dekorimi dhe pajisjet e objekteve të tilla duhet të plotësojnë kërkesat e mëposhtme:
Zonat që i përkasin nënklasës tjetër mund të rindërtohen plotësisht duke përdorur materiale dhe teknologji moderne. Ambjente të tilla trajtohen pothuajse me të njëjtin standard si komplekset e magazinave të kategorive "A+" dhe "A1", me përjashtim të vendndodhjes (ato shpesh ndodhen brenda qytetit, në zona industriale dhe përjetojnë probleme që lidhen me aksesin e transportit).
Klasa "B" përfshin objektet e ndërtuara në periudhën para-perestrojkës.
Klasa “C” përfshin ish ambiente industriale, depo makinash dhe objekte të tjera që fillimisht nuk ishin të përshtatshme për magazina.
Klasa "D" janë ndërtesa që nuk janë krijuar për të ruajtur asgjë: garazhe, bodrume, strehimore për bomba, hangarë, ndërtesa bujqësore. Natyra specifike e ambienteve të tilla e bën jopraktik modernizimin apo rindërtimin e tyre.
Pasuri të paluajtshme hoteliere si një tregtar veçohet.
Segmenti i hoteleve po bëhet më tërheqës për investitorët si për shkak të rënies së përfitueshmërisë në segmentet e tjera, ashtu edhe për shkak të stimujve të qytetit për projektet hoteliere. Ekspertët i ndajnë ndërtesat e hoteleve sipas “yjeve”. Shpërndarja e "yjeve" varet drejtpërdrejt nga klasa e dhomave të hotelit - luks, suitë junior, etj. Megjithatë, debatet midis ekspertëve të industrisë së hotelerisë nëse duhet të konsiderohet një hotel i caktuar me katër yje apo me pesë yje nuk shuhen. Kompleksi i hoteleve ruse është shumë heterogjen dhe, ndryshe nga segmentet e tjera të pasurive të paluajtshme komerciale, hotelet (sidomos hotelet e zinxhirit ndërkombëtar) pothuajse kurrë nuk ulin hapur tarifat e dhomave. Kjo është e veçanta e këtij tregu në krahasim me komplekset e zyrave apo tregtare.
Në varësi të karakteristikave të ndryshme të brendshme dhe të jashtme, pasuritë e paluajtshme ndahen zyrtarisht në klasa: "A" ("A+"), "B" ("B+") dhe "C". Kategoria i caktohet një ndërtese pasi një komision vlerëson qendrën e biznesit për respektimin e disa kritereve. Ne do të shqyrtojmë se çfarë bazohet klasifikimi i qendrave të biznesit në këtë artikull.
Qendrat e biznesit të klasës A në Shën Petersburg plotësojnë karakteristikat e mëposhtme:
Dallimi midis klasave qëndron në karakteristikat e jashtëzakonshme të objekteve "A+":
Sipas statistikave
Qendrat e biznesit të këtij grupi janë më të shumtat dhe janë të njohura në mesin e qiramarrësve për shkak të kombinimit optimal të çmimit dhe cilësisë.
Për vitin 2018 në Shën Petersburg:
Objektet e klasës "C" janë lehtësisht të dallueshme:
Ndërtesat e kësaj klase janë kryesisht ndërtesa administrative të shekullit të kaluar. Shumë prej tyre kërkojnë kosto për riparime ose rindërtime të mëdha. Sidoqoftë, ambientet në objekte të tilla janë mjaft të kërkuara për shkak të tarifave të ulëta të qirasë, si dhe pranisë së binarëve hekurudhor ose zonave të mëdha të depove.
Për vitin 2018 në Shën Petersburg:
Ka një sërë faktorësh që mund të përmirësojnë klasën e një ndërtese tregtare. Këto përfshijnë:
Është mjaft e vështirë të përcaktohet se cilës klasë i përket një ndërtesë, pasi disa nuanca nuk janë të dukshme me sy të lirë. Në raste të tilla, është mirë të kontaktoni një specialist me përvojë për të shmangur momentet e pakëndshme që mund të bëhen të dukshme gjatë punës.
Pasuritë e paluajtshme moderne për zyra, pavarësisht krizës ekonomike, vazhdojnë të jenë të kërkuara. Zgjedhja e zyrës varet kryesisht nga aftësitë financiare të qiramarrësit dhe preferencat e tij gjeografike, por përveç këtyre faktorëve, qiramarrësi shpesh duhet të vendosë për llojin e paraqitjes së zyrës.
Sipas llojit të paraqitjes, zyrat zakonisht ndahen në:
- zyra të tipit zyre-korridor,
- zyra të tipit me hapësirë të hapur,
- zyra të tipit të kombinuar.
Zyra e tipit kabinet-korridor, i ashtuquajturi sistemi "i mbyllur", është një klasik, në mendjen e shumë njerëzve, zyrat me dyer të mbyllura, të vendosura në korridore të gjata. Ky sistem është tipik për organizatat me një strukturë të qartë hierarkike, ku ekziston një vertikale tradicionale e menaxhimit. Më shpesh, zyra të tilla zgjidhen nga agjencitë qeveritare, organizatat prodhuese dhe ndërtimore.
Puna në zyrë krijon një ndjenjë privatësie dhe qetësie, e cila ndikon në efikasitetin e punonjësve. Sidoqoftë, një punë e tillë është mjaft individuale dhe pothuajse eliminon ndërveprimin midis punonjësve, domethënë punën ekipore produktive, që është disavantazhi kryesor i një zyre të këtij lloji.
Ndër disavantazhet, mund të përmendet edhe përdorimi joracional i hapësirës së zyrës dhe kostoja e lartë e rizhvillimit për departamentet e vogla. Sidoqoftë, zyrat e llojit të korridorit të zyrës janë në kërkesë të madhe në mesin e shumë kompanive moderne. Sipas rezultateve të një analize të transaksioneve të qirasë në 2015, të ofruar nga Maris në bashkëpunim me CBRE, 57% e qiramarrësve preferojnë një lloj kabineti të paraqitjes së zyrës së tyre.
Zyrë e hapur - hapësirë e hapur- karakterizohet nga një hapësirë e hapur, jo e ndarë në zyra të mbyllura, ku, me ndihmën e ndarjeve të lëvizshme të ulëta, strukturohen zona të veçanta funksionale për punën e të gjithë punonjësve të kompanisë. Ky lloj zyre zgjidhet më shpesh nga kompanitë që kanë një strukturë organizative demokratike dhe një sistem më të lirë të marrëdhënieve ndërmjet punonjësve dhe menaxhmentit. Këto janë, si rregull, studiot krijuese, kompanitë e IT dhe sektori i shërbimeve.
Ideja e një zyre të tillë u shfaq si përgjigje ndaj rritjes së çmimeve të qirave dhe vështirësive të rizhvillimit për qëllime specifike.
Përparësitë e hapësirës së hapur janë fleksibiliteti i lartë i planifikimit, rritja e kontakteve midis punonjësve dhe kursimi i hapësirës së zyrës.
Ndër disavantazhet janë mungesa e privatësisë, sepse çdokush mund të pushtojë hapësirën e punës së një punonjësi, si dhe izolimi i dobët i zërit dhe vizualit, të cilat shpesh ndikojnë negativisht në produktivitetin e punës.
Sipas të njëjtit studim nga Maris dhe CBRE, afërsisht një e treta (28%) e qiramarrësve preferojnë zyra në hapësirë të hapur.
Zyrat e këtij lloji në St.
Një nga shembujt e mrekullueshëm të një zyre në hapësirë të hapur në Shën Petersburg është zyra e Google në Rrugën Mayakovskaya 3B:
Zyra e kombinuar- është një kombinim i dy llojeve të para. Puna e departamenteve që kërkojnë komunikim të vazhdueshëm organizohet në hapësirë të hapur, ndërsa ambientet e zyrave strehojnë menaxhmentin dhe disa punonjës që kanë nevojë për privatësi.
Sipas rezultateve të hulumtimit, 15% e qiramarrësve zgjedhin një lloj të kombinuar të paraqitjes së zyrës. Një shembull i një zyre të tillë do të ishte zyra e kompanisë Yandex në qendrën e biznesit në Piskarevsky Prospekt:
Shihni ofertat aktuale të qirasë për zyra në faqen tonë të internetit në seksion
